2024年楼市会好吗？冯仑：房地产原来只需看专科，现在必须看全科

发布时间：2025-04-05 07:55:35 来源：新闻直通车网 作者：暗香

封面图 |《急诊科医生》剧照1问：房地产市场环境发生了一些变化，在政策端迎来多番调整，包括降低存量房贷利率、落地认房不认贷、降低首付比例下限、取消限购等等，甚至在公积金和购房补贴方面也推出多项措施。当前这个力度下，2024年房地产市场会好吗？冯仑：年初，各地开足马力抢抓龙年「开门红」，在「唱响光明论」的鼓励下，有很多「唱响」的动作，但是就房地产行业来看，目前为止，行业还处在严重的调整转型过程中。我最近才发现，原来房地产的「病」只需要看「专科」，房地产有问题，就只谈房地产，相当于去专科医院；现在谈房地产要看「全科」，即房地产的问题不是靠房地产能解决的，比如就业、收入、人口增减，这些都不是房地产自身的问题。只有经济持续增长，大家充分就业、口袋里的钱持续增加，房地产才能有止跌反弹、小阳春回升等大家期待的、曾经有过的荣景。如果系统性的问题没有解决，那么这些荣景只能存在于梦里和遥远的未来。今年我对这些荣景并不抱有同样的期待。我认为，「全科医院」没有开出很好的药方，整个系统的身体机能并没有完全调整好。就房地产本身而言，行业仍然在调整中、下探中，甚至有些地方全面解除限制之后，实际价格还在不断下探，或许还得持续下行一段时间，只有等到彻底触底之后才会缓慢地回升。但这个时间恐怕不是2024年，也不是2025年，可能是2026年，或者再往后。2问：春节过后，一众新能源车企开启降价潮，先是比亚迪将旗下两款车型价格下降2万元，最低卖到7.98万元，五菱、哪吒、长安等车企紧随其后宣布降价，现在连特斯拉也坐不住了。汽车降价会不会刺激大家的购买欲，引起车位需求暴涨？停车位此类资产又将如何发展？冯仑：汽车降价肯定会刺激购买，车辆多了当然需要更多停车位。但停车位这类资产，国内国外、不同类型是很不一样的。国内的车位分成两类：一类是住宅产品的附属，你买房的时候会免费送车位，也有需要单独购买的车位，比如我购买一套住宅，开发商送我一个车位，或者我买了套住宅，又买了一个车位。这类车位资产是非常分散的，分散在多个业主手中，一般不允许入市出租经营，除非开发商或物业手里有一些没卖出去的车位，可能会用来经营，但不具备长期投资价值。另一类是专业停车楼，在商用不动产里属于专门的种类，我认为是有投资价值的，这类资产需要专业的公司来运营管理。换句话说，只有集中式的，由专业公司来系统运营管理的这类停车楼资产，才具有投资价值。比亚迪降价了、买汽车的人多了，停车位就涨价了？我觉得二者之间没有必然的因果关系，一般小区停车位也没有太大的经营价值，法律也不允许这样经营。虽然这两件事情没有因果关系，但提醒大家可以关注一个方向：未来，一些社区可能发展出由专业机构管理的集中式停车设施。我注意到，国内有一些公司专门规划建设这种集中式停车物业和停车系统。这类资产可以直接作为商用不动产投资，并具有投资价值。在国外，这类停车楼可以做到20层、30层，我在德国考察时，看过一个像高级酒店、写字楼一样的建筑，其实里面是停车楼，运营管理得也非常好，很有投资价值。所以，在未来房地产转型发展当中，这种集中式、专业化的停车系统和停车楼是值得关注的。

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